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西安部分小区涨物业费 涨价究竟谁说了算?

    发布时间:2016-01-12   华商报   
摘要:小区物业费要涨价到底谁说了算?物业能不能贴一张通知了事?遇到这样的情况,业主该如何维权?

  小区物业费要涨价到底谁说了算?物业能不能贴一张通知了事?遇到这样的情况,业主该如何维权?


  案例

  刚过新年物业费突然要涨0.3元/㎡


  “我们小区物业费原来是每平方米0.9元,今年突然要变成每平方米1.2元!”1月4日,市民李先生向华商报24小时新闻热线029-88880000投诉,称博文路与科技二路交会处的欣景苑小区物业费突然要上涨,业主意见很大。


  “我是2003年住进这个小区的,物业费一直是每平方米0.9元,可去年10月份,物业工作人员到家里,说物业费要涨到1.2元,让我签字。”李先生觉得,物业费涨价总得有个理由,不能说涨就涨,“物业之前连个公示都没有张贴,我肯定不会签字同意。”


  1月6日,华商报记者在该小区了解到,不光是李先生,小区还有不少业主对物业费突然要涨的事心存疑虑。“我们不是不让涨,但希望物业拿出涨价依据并公示出来。”业主王先生说,小区的物业收费应该和服务质量相匹配,“我们隔壁的双威温馨花园,物业费每平方米1.2元,但人家小区的保安是24小时轮班制,我们小区可不是这样,从原来的15个保安减少到现在只有五六个,小区里的健身器材坏了也不修,而是直接就拆了!”王先生说,就按现在的物业服务标准,他觉得涨价完全没道理。还有部分业主表示,从没收到过物业说要涨价的通知。一位女士告诉华商报记者,虽然她收到了“涨价通知”,但上面征询意见的部分,只有让业主选择涨多钱的内容。


  “目前,公司正在核算成本,等核算完毕会尽快公布告知业主。由于小区没有业委会,我们之前是上门走访调研,现在已经有200户业主同意涨价,而小区总户数是365家,多数业主已经同意。”为该小区提供服务的陕西建基物业管理有限公司办公室梁姓负责人称,近两年随着各项维护成本的提高,物业公司经营确实比较困难,“目前西安高层小区的物业费都是每平方米1.2元起步。”


  数据

  物价局官网76条物业费投诉

  近4成涉及物业乱收费


  2015年初,国家发改委放开24项商品及服务价格,其中包括非保障房小区的物业费和停车费。


  物业费自行定价涨价就成为公众关注的焦点。物业费放开后,西安各小区情况如何?华商报从西安市物价局官网“政民互动”板块上看到,自2015年2月10日至2016年1月6日,共有76条涉及小区物业费的留言,其中物业乱收费占近四成(详见右图)。


  规定

  物业费想涨价 这四步得走完


  据了解,2014年开始实施的《陕西省物业服务收费管理实施办法》中规定,设区市(包括杨凌示范区)价格主管部门会同同级建设行政主管部门依据基准价,结合当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素制定浮动幅度。其中明确,物业服务分为三个等级,其中高层住宅一级服务物业费标准为每月每平方米1.5元,二级服务每月每平方米1.2元,三级服务每月每平方米0.9元。


  而2015年2月起,西安物业费收取标准与物业价格放开,西安市物价局2015年2月10日发布的《西安市物价局关于放开部分物业服务价格后规范物业服务企业价格行为的意见》中明确,放开的物业服务价格实行市场调节价,由业主方与依照法定程序选聘的物业服务企业以物业服务合同的形式约定。


  物业服务企业(停车服务企业)制定或调整物业管理放开的物业服务收费和停车服务收费标准,应履行以下程序:


  第一步:公布成本变化


  向全体业主公布服务费收支情况及成本变化情况。


  第二步:拿收费方案


  拿出制定或调整收费标准方案,说明调价理由和调价幅度。


  第三步:跟业主协商


  设立业主大会的小区,需经业主大会依照法定程序讨论同意后,与业主委员会签署或变更相关服务合同;未设立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,方可签署或变更相关服务合同。


  第四步:公示收费项目及标准


  新标准确定后,物业服务企业(停车服务企业)应当按照明码标价的规定,将收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。


  物业服务企业(停车服务企业)和业主就住宅小区停车服务收费标准未达成新的约定前,仍执行现行标准。


  声音

  业内人士:物业想涨价“协商”这步最难


  深圳市物业管理学会研究员何志恒称,“物业费价格放开后,只要业主或业委会同意,即使物业费每平方米收费8元都可以。但实际上,按照小区物业费调整需要履行的程序,物业想要涨物业费并不容易,其中最难的,就在于‘协商’这一步。”


  何志恒说,“物业服务的各项内容涉及管理、绿化、财务甚至沟通技巧,很专业,如果业委会不够专业,在协商这一过程里,业委会也是‘门外汉’;如果小区没有成立业委会,物业想要征得半数以上业主的同意,光人力和时间成本,就不知道有多少。”他告诉华商报记者,从2015年西安物业价格放开后,据他所知,按照物价部门要求的程序,有两家小区的物业成功上涨了物业费。


  西安电子正街一家小区的物业负责人称,去年夏天,他们也曾召集业主代表商议过物业费调价的问题,但最后商量了半年多一直没结果,只能作罢。


  物业:宁愿物价部门定个标准价格


  而在何志恒看来,对有些小区来说,“难”与“不难”,就在业主对物业服务的认可度上。


  “我刚说的成功涨价的其中一家小区,物业去年把物业费从每平方米1.2元调整到1.3元,8成以上的业主都没意见。”何志恒说,这还是在小区尚未成立业委会的情况下,物业工作人员挨家挨户入户调查、在小区门口调查,仅用了1个多月时间,就完成了调价的所有程序,“你平时服务得民心,涨价业主自然没意见。”


  但华商报记者在采访中发现,尽管物价部门作出了明确要求,但西安部分小区物业在物业费涨价方面,仍是贴张通知书了事,如果业主不同意,甚至有物业以“不同意就不卖电”要挟。


  对此,一业内人士坦言,对于物业这样的做法,业主可以向物价部门举报投诉维护自己合法权益,但这也是“协商”“逼”得一些物业用了违法的手段,“物业毕竟是企业,要给业主提供物业服务,肯定需要有赢利;而站在业主角度,一提涨价下意识就觉得‘这不行’。如此一来,想征得半数以上业主同意,这个成本对小物业管理企业来说太大。”


  在采访中,部分物业管理企业甚至表示,现在他们宁愿物价部门规定一个标准价格,省得物业跟业主闹矛盾。还有物业公司负责人称,现在物业服务企业与业主之间的种种矛盾,正是因为物业这个行业缺少行业指导,“各自为政”导致的。

  据了解,2015年6月10日开始,陕西30多家物业企业负责人先后召开了7次筹备会议,于2016年1月8日成立了陕西省众邦物业管理服务协会,希望通过行业协会规范并形成行业自律,为业主服务。


  业主:物业费不能涨得不明不白


  华商报记者在采访中发现,对于物业费涨价,多数业主持反对意见,即便同意涨价的业主,也要求物业公开账目,希望“涨得明白”。


  “物业费用为什么涨,涨在哪几个地方,按照啥标准涨价?”西安市科技路一小区业主刘女士称,大家都希望物业费能交得明明白白,如果是涨价,那就更得公示清楚,“最起码要召开几次业主大会,不能光是一纸通知了事。”


  还有业主称,现在有些物业费涨价,说明经过业委会同意,但事实是,小区业主们很多还不知道涨价的事,“业主和物业是平等的买卖双方,可为啥物业费涨了,没人征询过业主意见?”


  还有不少业主认为,物业服务压根不到位,涨价完全没道理。家住西安市东三环一小区的高先生说,他们小区物业费按照每平方米1.5元收取,这个收费是按照一级服务的标准收取的,但物业管理的水平却让很多业主不满,“小区里脏乱差,楼宇大门经常大开……”高先生称,这样的服务水平物业竟然还想涨价。


  提醒

  对物业投诉 可得找对门


  华商报记者在采访中发现,由于物业收费与物业管理方面的管理部门不同,遇到需要维权的情况时,不少业主都觉得“摸不着门”。


  西安市物价局相关工作人员称,虽然放开物业服务费,但并不意味着物业可以私自涨价,价格的浮动须经业主同意,并应将物业收费标准在醒目位置进行公示,无公示不得收费。


  西安市住房保障和房屋管理局工作人员称,如业主认为小区物业服务不到位,或物业费与物业提供的服务标准不符,则需要向辖区的主管单位投诉,“一般情况下,各区主管单位是建设局,但有些开发区是国土资源局”。


  物业服务标准都有啥?

  一级服务路面垃圾滞留时间不超过1小时枯死花草树木须在一周内清除


  华商报记者从物价部门了解到,物业公司资质不是制定收费标准的决定依据。“也就是说,即便物业是三级资质,只要能按照一级物业服务标准提供服务,就能按一级标准收物业费。”陕西省众邦物业管理服务协会副会长高强这样解释。他说,在物业费的评估标准中,起关键作用的主要是物业面积、设备设施配套、绿化面积和出入口等多个因素。


  那么,究竟一级、二级、三级物业服务标准分别是啥?《陕西省住宅小区物业服务指导标准》中,对各级物业服务标准都给出了详细规定,一级物业服务标准最高,二级次之,三级最低。


  征询业主对物业服务的意见方面 都要求每年至少一次,一级服务满意率要达80%以上;二级服务满意率75%以上;三级服务满意率70%以上。


  报修制度方面 都要求物业实行24小时值班报修制度,急修半小时内到达现场。而对一般维修,一级服务是12小时之内或在双方约定时间到达现场;二级服务是24小时之内或在双方约定时间到达现场;三级服务则为48小时之内或在双方约定的时间到达现场。


  值班巡查方面 都要求物业管理区域主出入口24小时值班,一级服务是12小时立岗,重点区域、重点部位每小时巡查一次,并有巡查记录;二级服务是8小时立岗,重点区域、重点部位每3小时巡查一次,并有巡查记录;三级服务是重要区域、重点部位定时巡查。


  一般共用设施设备巡查方面 一级服务每日至少2次;二级服务每日至少1次;三级服务则为每2日一次。


  楼内通道和楼梯清洁方面 一级服务是无电梯的需每日拖擦1次,有电梯的需每周拖擦1次;二级服务则是无电梯的每日清扫1次,隔日拖擦1次,有电梯的则是每两周拖擦1次;三级服务为无电梯的每日清扫1次,每周拖擦1次,有电梯的每月拖擦1次。


  硬化道路地面方面 要求每日都要清扫1次,一级服务地面垃圾滞留时间不超过1小时;二级服务地面垃圾滞留时间不超过2小时;三级服务地面垃圾滞留时间不超过3小时。


  对枯死的花草树木清除方面 一级服务必须在一周内清除;二级服务必须在15天之内清除;三级服务必须在1个月之内清除。同时还要适时补栽补种。


  “说直接点,物业收的物业费越高,提供的服务就应该越好,不然就是不合理的。”西安市高新区一小区物业工作人员如是说。

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