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中国房价 正迎接非典型崩盘

    发布时间:2014-04-04   中文网   
摘要:青年经济学者温克坚撰文:有太多迹象表明房价崩溃拉开了序幕,但是序幕和正剧之间也许需要很长的等待,而正剧甚至没有大众期盼的那种高潮。

  最近摩根斯坦利发表了一篇研究报告,认为中国大批债务即将到期,借款人资金吃紧,经济增长放缓,货币政策收紧,市场利率攀升,投机信贷和旁氏信贷当道。所有这些都预示着,信贷正在枯竭,中国的“明斯基时刻”已经越来越近,GDP增长或将降至5%。


  随着市场上投[简介 最新动态]机性信贷和庞氏信贷的增加,信贷环境恶化,金融系统出于避险考虑收紧信贷,当经济体系提供的贷款已经不足以支撑流动性需求时,就会出现“明斯基时刻”。“明斯基时刻”是市场繁荣与衰退之间的转折点。这显然构成了一种系统性风险,而房地产行业则是首当其冲,近期已经有数个典型事件深度冲击房地产行业的后续融资能力。


  上海超日发行的企业债因为无法按期支付利息,已经引发一场债市地震,在信托市场,2011年前后发行的信托产品,很多都将面临无法按期兑付的场面,还有更多地雷正在引爆。这些迹象表明,自从传统银行金融渠道逐步对开发商关闭信贷之门后,影子银行融资通道正在逐步收窄。


  发生在宁波的浙江兴润房地产开发公司倒闭事件,引发业内广泛关注。根据媒体报道公开的信息,宁波兴润负债超过35亿人民币,其中银行贷款差不多是24个亿,应付工程款4个亿,民间私人借债起码有7个亿。宁波兴润在当地享有良好的政商资源,但是由于项目滞销,销售回款慢,资金压力巨大,在银行融资渠道关闭后,不得不求助于民间高利贷,最终被民间融资的巨额成本所压垮。


  官方统计数据表明销售正在失速,1-2月份全国房地产商品房销售额7090亿元,比去年同期下降3.7%。综上所述,无论是宏观面还是中观层面,流动性正在退潮,融资通道正逐步收缩,再对比近期房价下跌的各种新闻,可以加深对房地产趋势的理解。一边是不断退去的流动性潮水,一边是日益低迷的销售额,这是对数万家房地产企业生存能力的一场围堵。开发商们需要这场冒险游戏中,抢先发力,才能熬得过市场寒冬。


  在这种背景下,蜻蜓点水似的降价只会强化房价下行预期,要想刺激销售,开发商必须有大幅降价的魄力,因此,春节后杭州城北某个楼盘,一出手就宣布降价4000每平米,引发了这波仍在蔓延的降价风潮,常州、南京、广州等地都有楼盘陆续跟进降价。


  不过相对于整个楼市格局,这些降价销售的楼盘,似乎还不足以构成某种标志性的事件,这些事件是茶杯里的风暴还是楼市崩溃的预兆?


  从全国视野来看,房价下跌并不新鲜,像鄂尔多斯和温州这样的典型城市,房价已经被腰斩,但总体来说,离人们想象中的房产崩溃还有很大距离。人们对房地产趋势颇有惊疑,但却又不甚确定,很多人还在等待一个典型性事件,等待一个可以明确传递市场崩溃信号的典型性事件。


  这种对房地产崩溃场景的刻板理解是公共传播形成的印象,比如东南亚金融危机时代房价断崖式下降,美国次贷危机时候房产抛售浪潮,但这些典型的危机场景未必就一定会在中国复现,正如笔者之前所分析的,由于地方政府的介入,由于不同的股权结构,由于不同区域的市场特征,市场化逻辑和非市场化逻辑等等同时都在起作用。


  即使面对一个明确的市场下行周期,不同类型的开发商会显示出截然不同的反应模式,表现在楼市后果上,就会有各种反复,各种死撑,表面繁荣和衰败可以交替出现,更确切一点说,即使楼市崩盘正在进行中,但这种崩盘根本没有全国统一的时刻,也不会有简单明确的标识,信息混乱和众声喧哗将一如既往地延续下去。


  三月底,成都东三环某个楼盘宣布降价,导致原有业主到现场闹事,售楼处被砸,引发特警到现场维持秩序。成都网友蒲飞评论说,当特警开始用盾牌保卫售楼处,房价的崩溃就拉开了序幕。


  是的,有太多证据表明房价应该大幅下调,有太多迹象表明房价崩溃拉开了序幕,但是序幕和正剧之间也许需要很长的等待,而正剧甚至没有大众期盼的那种高潮。面对一个非典型行业,我们正在迎接的是一场非典型崩盘。


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